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工程维修管理
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共用设施设备维修服务标准

一、管理目标:
保证园区公用设施设备正常运行。
保证园区公用照明灯罩完好无损、表面干净。除正常调整因素外,
亮灯率保持在90%以上。
做到“急修不过夜,小修不过24小时”,确保维修及时率达95%以
上,合格率达95%以上。
业主对工程维修的有效投诉率低于2%。
设备间标识齐全,巡查、保养记录齐全,机房环境干净整洁。
二、人员配置及岗位设置:
1)维修工A、B、C
2)维修工D、E、F
3)维修工G
4)维修工H
三、维修服务规范:
1) 上门维修准备
    从接到报修开始应在20分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱,仔细检查箱内工具,并根据维修项目做好相应调整,做到工具齐备,箱体清洁、自带鞋套。
2)入户维修
① 按规定门铃、叩门
到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔6秒钟后再按第二次,不能连续按。
② 在隔门与业主对话时,必须说明身份和来意;业主开门后应招呼一声“您好”,征得业主同意后,穿上专用自备鞋套,在业主带领下进入维修房间,不可随意走动。
③ 在维修开始前,应再次询问需维修项目,仔细查看维修现场及周边状况,如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。
④在维修中应专心致志,保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音,工具轻拿轻放;严禁在业主家吃、喝、抽烟和收取小费。
⑤维修完毕后,应对维修结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字。
3)清场
工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处,要做好清洁工作。
4)离场
离开业主家时应说声“如有需要尽管与客服中心或维修中心联系”并向业主说“再见”。
5) 维修材料注意事项
   
6) 与客服中心的通报
如该次维修服务业主未通过客服中心报修,当维修结束或与业主沟通后,及时将情况向客服中心通报,便于及时闭环。

五、要求标准:
1)草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间:根据季节及天气情况灵活掌握。
2)亮灯情况由保安中班队员进行检查,发现损坏的填写《报修登记表》,次日由早班班长交客户服务中心,客户服务中心落实工程维修人员及时查明原因,给予维修,要求:灯泡灯罩无缺损,设备完好,亮灯率在98%以上。
3)每季度擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求:灯泡、灯罩保持清洁明亮。
4)窨井、窨沟、排水沟、集水井,每月检查一次,每半年清理一次,(全体员工配合)。
要求:无积水、无杂物、无塌陷,水流畅通,井盖完好。
5)排污泵、排气扇,每月进行试运行;遇雨天上班时第一时间对地下车库巡视,检查排水泵液位开关、排水情况是否正常,管道阀门接是否漏水等,并作好检查记录。
6)每月检查一次控制箱,每季检查并进行除尘,对接头螺丝紧固;对控制箱体表面进行一次除尘拭擦。要求:表面无灰尘及扇叶无变形现象。
7)每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀,如发现有漏水现象应及时处理。要求:无渗漏现象。
8)露天消防栓每半年一次保养。要求:表面无生锈现象,颜色一致。
9)消防箱喷淋管每半年一次保养。要求:管道表面无生锈现象,颜色一致。
10)定期检查风机房,每月对风机房内设备设施进行一次全面保养。要求:设备正常运行,无损坏现象,表面无积尘,并做好记录。
11)消防仪表每周巡查(机房维修工负责,公共区域保安负责)。要求:压力正常。
12)每月对园区凉亭、座椅等进行检查,发现问题及时处理,每年保养一次。要求:无损坏。
13)每周检查一次健身娱乐设施,连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。
14)儿童乐园每月检查一次,每季度保养一次。要求:娱乐设施表面无锈腐现象,螺丝要牢固。
15)花架每季度检查一次,视情况进行养护。要求:表面无破损。
16)景观水池每周检查一次,每月清洗一次。要求:无渗水、无破损、底部无严重积尘。
17)园区建筑小品、护拦每季度保养一次。要求:无损坏现象。
18)外墙面每月检查一次。要求:无脱落无空鼓无渗水,表面完好无损坏。
19)内墙面每月检查一次。要求:表面整洁无破损。
20)道路、停车场每周检查一次。要求:地面平整无破损。
21)水景开放时间:(保安队负责开关)
法定假日:10:00~12:00,晚上开放时间参照双休日;
双休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。
22)公共门窗、锁每周检查一次。要求:表面完好无变形,窗户无渗水。
23)每月一次对道闸进行检查,保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求:起动灵活,无损坏现象。
24)每半年检查一次并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求:无积尘,接头无松动现象。
25)每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求:绝缘良好。
26)每年对围墙的铁质护栏进行一次保养,要求无明显锈迹。
27)UPS、备用电源每季放电运行一次,时间约45分钟左右,检查外观是否清洁,各接线端是否接好。

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